孤独的110022基金净值物企IPO

文/乐居财经徐酒眠

分拆物业IPO，力高集团（01622.HK）的决计与火急好像尤为激烈。力高健康日子在阅历两次递表后，总算迎来上市的曙光。

前脚刚刚经过港交所聆讯，后脚全球出售招股规章紧随而来了。3月22日，力高健康日子公告称，拟全球出售5000万股股份，其间香港出售股份500万股，世界出售股份4500万股，还有15%超量配股权。

估计出价格在4.10-5.10港元/股规划，最多将募资2.55亿港元，预期股份将于3月31日在港交所主板挂牌上市，股票代码2370.HK。

经过聆讯又及时发动招股，力高健康日子一只脚算是踏上了港交所。不过，比照前一步上市的金茂服务(00816.HK)，在五大柱石出资者斥巨资鼎力相助的状况下仍旧没有脱节破发局势，力高健康日子在0柱石出资者的布景下，登陆本钱商场招股压力凸显。

上一年5月，港交所新规出台，举高上市门槛。不久，力高健康日子就递交了上市请求，冲击新规落地前的终究窗口期目的显着。

但是实际骨感，在管规划过于“迷你”、盈余也不算佳，一起还对母公司依靠较高，再加上本钱与商场对物企上市热心退避、物业股面对估值回调，直到上一年12月招股书到期失效，力高健康日子都未能如愿等来港交所的那一张进场券。

首战折戟并未不坚定力高集团分拆物业IPO的决计，相反，好像进一步提高了火急度。招股书失效三天后，力高健康日子再度向港交所提交了上市请求。二度递表88天，总算等来了过会的通知书。

眼下，力高健康日子全球招股已发动，大股东及创始人黄若虹与黄若青兄弟行将迎来自己的第二家上市渠道。但是，在这个更加苛刻的物业股本钱商场环境下，力高健康日子能否饱尝终究的上市检测仍是未知数。

在管总建面仅1390万方

力高健康日子的根柢单薄，现在各项方针开展都不及职业均值水平。

招股书数据显现，到2021年9月30日，力高健康日子在管项目总计达91个，在管总建筑面积达1510万平方米，订约办理坐落我国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为2350万平方米。

而到2021年6月30日，上市物企中在管规划缺乏1500万平方米的仅有4家，别离是新期望服务1250万平方米、烨星集团810万平方米、宋都服务770万平方米、兴业物联360万平方米。

在管体量不具竞赛优势，力高健康日子营收对母公司的依靠度较高。2018年—2020年，力高健康日子总收入别离为1.24亿元、1.80亿元、2.21亿元。其间大部分来自力高集团及其合营企业或联营公司所开发物业，对应占比别离为97.8%、96.2%、91.3%。

力高健康日子在第三方商场的竞标才能也较弱，2018年-2020年，以及到2021年9月30日，独立第三方物业开发商的物业办理服务中标率别离为25.0%、18.8%、27.8%，以及22.2%。

为扩增独立性，递表之前力高健康日子曾对价255万元收买了独立第三方物企芜湖市森林物业办理有限公司51%的股权。不过，到2021年9月30日，力高健康日子在管面积中来自关联方的占比达66.2%；同期，其总收入为2.60亿元，其间关联方贡献了近多半，占比79.0%。

盈余才能方面，2018年-2020年，力高健康日子毛利率别离为21.02%、30.93%、34.66%；净利率别离为8.95%、16.49%、19.86%。“双率”增速逐步趋缓，到上一年前九个月乃至呈现跌落。

到2021年9月30日，力高健康日子的毛利率、净利率别离为33.29%、10.57%；较上一年同期，毛利率跌去2.58个百分点，净利率跌去率9.91个百分点。

运营成色欠安，必定程度将影响着本钱商场和出资者对力高健康日子的决心。依据全球出售招股书发表，力高健康日子并未引入任何战略出资者或柱石出资者。3月22日—3月25日揭露招股能招引多少出资者的投票，仍是未知数。

母公司债款“埋雷”

“倘力高集团的财务状况恶化，咱们或许无法自关联方收取交易应收金钱并或许会遭到严峻晦气影响。”力高健康日子对母公司较为依靠，但这个“靠山”却并不安定。

一方面，力高集团面对很多到期债款；另一方面，力高集团开展规划有限，现在出售已表现出疲软。

到2021年9月30日，?力高集团负债财物比率为76.9%、淨本钱负债比率为52.1%，同期现金对短期告贷比率为1.23。

数据显现，力高集团2022年末之前有5.41亿美元债券到期。与此一起，本年3月份还有一笔8亿元的银团借款也面对到期。据此，力高集团在3月、4月要归还的债款有近25亿元。第三方组织惠誉以为，在控股公司层面的现金仅有21.5亿元的状况下，公司将缺乏以掩盖行将到期的债款。

偿债临界点已近，力高集团出售状况也不及预期。数据显现，力高集团与其隶属公司及合营公司本年内累计完成合约出售约45.20亿元，建筑面积约52.65万平方米，别离同比下降18.3%和22.76%。其间，2月份仅完成合约出售约19.03亿元。

母公司力高集团债款到期兑付才能缺乏，且有进一步违约的危险，必定程度上也给力高健康日子未来的开展带来了许多确定性。

一方面，力高健康日子的交易应收金钱大部分来自力高集团及关联方。2018年—2020年，以及到2021年9月30日，力高健康日子的交易应收金钱为2410万元、4840万元、9430万元，以及1.43亿元，其间关联方的交易应收金钱总额占比别离为46.9%、57.9%、57.2%，以及44.7%。

另一方面，地产母公司债款承压，物业公司被摆上货架的前车之鉴举目皆是。在当下地产与物业关联方信任危机加重的环境下，力高集团的债款危机，或将添加本钱商场对力高健康日子开展的忧虑。

事实上，力高健康日子的现金流状况也不容乐观。到2021年9月30日，力高健康日子录得运营活动现金流量负值，约1390万元。同期，其账上现金约为7383万。

55%资金用于出资与收买

依据全球出售公告发表，力高健康日子方案将IPO所得金钱净额的约55%用于寻求挑选性战略出资及收买时机，以进一步扩展事务的规划和地舆掩盖规划，以及扩展服务组合。

“毛利率低、收缴率低，住所的钱是最难赚”，不止一个物业人曾慨叹如斯。而力高健康日子却还在挑选与住所物业“死磕”。公告发表，出资收并购金钱中的70%，将用于收买专心于住所物业项目的物业公司；余下的30%，将用于收买具有多元化在管物业组合的其他物业办理公司。

虽然力高健康日子表明并无物色任何收买或出资方针，不过关于潜在方针公司的甄选有着较为清楚的要求：优先于已有布局的长三角与大湾区，一起标的公司的在管面积在100万至500万平方米、最近财年度的营运收入在1000万至1亿元。此外，关于多元化物业组合，非住所物业的在管面积要超越50%。

不过，以力高健康日子估计的募资净额规划而言，其未来在收并购打猎场上对优质标的的竞赛，并无太大优势。当下，物业收并购商场如火如荼，职业整合加快，越来越多的标的进场。物管职业收并购进入白热化阶段，留给不具资金实力的中小型物企的时机，并不如幻想中的多。

头部物企的中心在管面积及未来增加潜力难以撼动，在此状况下，力高健康日子依然将出资收并购的大部分征集资金倾向根底住所物业，而不是经过差异化开展竞赛获得优势。走出这步棋，力高健康日子未来的不确定性或进一步增强。

以“力高健康日子”之名递表上市，打出“健康”的牌别具一格，黄若虹与黄若青兄弟好像想要讲一个不一样的物管故事。但是对IPO募资的规划，这部分事务分到的资金却只有10%。

依据公告泄漏，力高健康日子方案于2022年、2023年别离开设10家、11家怡邻健康中心，方案运用全球出售所得金钱净额拨付新开设怡邻健康中心的租金、装饰及改造开支，并招聘怡邻健康中心僱员、向其供给训练及付出薪资福利。

出资收并购与扩大社区康养服务之外，力高健康日子对余下部分的募资用处首要方案在三个方面：约15%将用于晋级资讯科技根底设施、提高才智社区办理；约10%将用于提高日子管家服务，以提高客户体会及满意度；余下10%将用于一般事务用处及营运资金。